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两会谈楼市:且看政策风如何吹?

2015年03月13日 14:37:58  来源:信息时报 

  全国两会释放的信息向来被各行各业视为风向标,虽然今年的政府工作报告又没有直接提及房价,不过有多处表述为楼市发展释放了积极信号。近期连续两次降息和不动产登记工作的展开,让业内对于今年楼市走向一直争论不断。基本上处于下行通道中的房价,今年走向又会如何?信息时报记者邀请业内专家,结合广州本地情况就此展开分析。

  热词:稳定

  满足住房需求也要抑制投机

  国务院总理李克强在政府工作报告中指出,要“加快培育消费增长点,稳定住房消费。扩大消费(7991.72,0.000,0.00%)要汇小溪成大河,让亿万群众的消费潜力成为拉动经济增长的强劲动力。”“坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。”

  全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明认为,稳定住房消费不是维稳高房价,而是要稳住合理的住房需求。无论是自住、改善需求,还是享乐、投资需求,都应该在房地产市场得到满足。但是,政府应当通过税收等手段,调节高档住宅消费、投资性住房消费,特别是要遏制投机性住房消费。

  业界分析

  方圆地产首席分析师邓浩志表示,稳定住房消费是一个正确的概念,以往房地产被“妖魔化”,其对经济的贡献,对就业的贡献,对待改善居住环境的贡献都被忽视或缩小了。重新正确看待房地产业,有利于刺激内需,提振经济。而过去的房价上涨过快,问题并不在房地产行业,而在货币超发,产能跟不上等原因。

  合富房地产经济研究院院长龙斌表示,应该在大的背景下,稳定推进改革。房地产需要稳定,需要改革,但不应该反应到从房价上,而是要从城市发展进行改革,房价是供应关系的反映,不应该成为目标。在经济下行的情况下,应该恢复市场调整,平稳健康。

  热词:不动产登记

  反腐有效“倒逼”房价不现实

  3月1日起实施的《不动产登记暂行条例》,给公众带来了促进房产反腐、“倒逼”房价下调等诸多期待。

  对此,全国政协委员、中国银行(0.00,0.000,0.00%)监事梅兴保认为,不动产登记把原属不同部门监管的财产登记予以统一,对房产投机和房产腐败势必有抑制作用,短期内确实对房市有一定影响。但房价主要还是由供求、预期等因素决定,因此长期看很难“倒逼”房价下调。

  冯川建认为,进行不动产登记后,多套房产持有者会将一些房源投入市场,一些竞争优势不明显楼盘和项目会受到一些冲击。但是仅仅靠不动产登记就会推动房价大幅下跌不太现实。

  满堂红市场研究部高级经理周峰告诉记者,最近半年广州公司每个月都是新增3600~3700套可售住宅,相对稳定,暂时没有突然增多的现象。不动产登记在2007年就已经吹风要实施了,这么多年来,一直在给多套房产的大业主出售的机会。那些真正持有多套物业的大业主不会等那么久,该抛的,都在2009~2010年那两年抛了,现在的业主都是按正常价格放盘。2011年开始广州限购,就算业主肯抛盘,都很难找到合适的接手客户。周峰认为,随着不动产登记的逐步实施,未来半年时间内,广州二手楼市还是保持相对的稳定。就算有意向放盘出售大面积物业的业主,也会先观察一下,看具体城市会有什么风向,不会立即把物业出售。

  热词:新常态

  健康的楼市是周期性的

  去年12月5日,中央政治局会议提出,2015年“坚持稳中求进工作总基调”,并且首次提出—“我国进入经济发展新常态”。

  全国人大代表、中国华融资产管理股份有限公司党委书记、董事长赖小民近日在接受媒体采访时认为,随着中国经济发展步入“新常态”,中国房地产行业也迎来了“新常态”。房地产行业的“新常态”是理性回归市场,体现真实需求。房地产行业仍然是中国经济发展的支柱产业,关键是要促其平稳健康发展,防止大起大落。赖小民认为,房地产市场新常态的特征是“平稳增长,分化调整,求异创新”。

  全国政协委员、杭州市市长张鸿铭在两会上说,只要清醒地认识中国房地产市场新常态,并采取准确的“双防”并重的措施,一防范楼市再次过热、虚火上升,二防范楼市全局性的急速趋冷和房价大幅下跌,中国楼市总体上稳定健康的发展是完全可期的。

  绿地集团董事长张玉良认为,未来房地产调控、地产投资的关键在于读懂中国楼市的“新常态”。中国房地产市场未来的发展空间,整体和区域需要细分来看。整体而言,中国依然处在快速城镇化阶段、经济发展依然保持较快增速,房地产业仍有较大发展空间,但存在结构分化。

  广州知名房地产专家韩世同认为,过去的房地产市场一直处于非正常的状态当中,只涨不跌,由卖房来主导整个市场。但他认为,健康、正常的楼市应该是周期性的,各种形态能够交替出现,而现在的楼市新常态,应该就是这种健康楼市的开始。楼价有涨有跌;供求关系上,供大于求和供不应求交替出现,有买房市场也有卖房市场阶段;楼盘类型上,有投资型楼盘主导的阶段,也有刚需和改善型楼盘主导的阶段。韩世同举了一个非常生动的例子,目前楼市已经从黄金时代过渡到了白银时代,就像是一场球赛,刚踢完上半场,开始到了下半场了。以前的房地产市场的形态太单一,在新常态下,会出现更多种多样的变化。

  热词:保障房

  “存量房转保障房”呼声高

  今年政府工作报告关于房地产市场的表述中,存量房转保障房的提法引起了业内的广泛关注。报告显然也找到了楼市低迷的症结之一,及部分城市的高库存问题。今年的政府工作报告提出住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房。这是一个新的政策点。今年初,住建部已内部引导高库存城市少建停建安置房,让政府收购存量商品房。

  “政府在保障房方面承担提供责任,但并非要亲力亲为去建造、生产。加之现在多地商品房库存较大,完全可通过市场手段来筹措保障房房源。”全国人大代表傅企平表示,今后将存量房转为保障房的探索实践将逐渐增多。

  据记者了解,目前内蒙古鄂尔多斯(0.00,0.000,0.00%)、湖南长沙等地都已经开始尝试存量房转保障房的做法。

  此前,广东省住建厅厅长王芃也表示,广东将探索将存量房作为保障房和棚户区改造安置房的方式方法。据了解,今年广东将新开工建设保障房5.77万套,棚户区改造8.39万套,农村危房改造完成至少10.15万户。此外,广东将探索住房保障“货币化”的有效途径,推进“人头补”和“砖头补”并重,支持中低收入家庭在市场上购买、租赁住房。

  邓浩志认为,“统购市民余房”这一举措,表面看不会即时对市场产生影响,但地方政府实则已经拥有很大的弹性处理存量住房甚至直接干预住房的定价的权力。

  也有人认为,如果存量商品房正式成为保障房和棚户区改造安置房的来源,不仅有利于更好地推动改善住房困难群众居住条件,也将为商品房增加出路,加快商品房库存去化,实现住房保障和房地产市场双赢。

  不过,业界人士指出,该政策仍然面临有多少房源可被回购、资金何来、如何定价等操作性难题。